Comment maîtriser les dépenses et les impayés dans une copropriété ?

Aujourd’hui les copropriétaires ont un regard vigilant sur les charges de copropriété c’est-à-dire les dépenses courantes que doivent payer collectivement tous les propriétaires d’un immeuble pour son bon fonctionnement. En effet, toutes ces charges sont-elles nécessaires, peut-on contrôler leurs dépenses ?

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI accompagné de six professionnels de l'immobilier ont tenté de répondre à cette question en débattant sur le sujet de la maîtrise des dépenses et impayés en copropriété.

De plus en plus d'impayés

Il faut tout d’abord noter, que les charges de copropriété sont prévues dans un budget prévisionnel, financé par le versement de provisions. Ces dernières sont versées par les copropriétaires de l’immeuble au Syndic de copropriété. Ce dernier doit alors utiliser cet appel de fonds de manière à répondre aux attentes financières et qualitatives de la copropriété.

Quels sont les principaux postes de charges ?

Le premier poste concerne les fluides (eau, chauffage), le second poste est lié aux salariés engagés pour le bon fonctionnement de l’immeuble (comme les gardiens), le troisième se rapporte aux contrats de services qui permettent d’entretenir de la meilleure façon possible l’immeuble et pour finir il y a le poste relatif aux contrats d’assurance.

La planification des travaux (diagnostic technique global) constitue un meilleur entretien de l’immeuble et un meilleur étalement des charges. L'une des plus importantes économies que l’on peut réaliser sur les charges de copropriété est liée aux gaz et fluides que les propriétaires n’utilisent pas. Il faut donc selon lui, mettre les charges au « réel » pour faire prendre conscience au propriétaire de leur consommation. Il s’agit ainsi, de mettre en place des compteurs individuels et non plus des compteurs collectifs.

Derrière cette idée de comptage individuel se cache l’idée de responsabilité individuelle. Cette méthode de comptage individuel se fait par la pose de compteurs télérelèves et permet une économique d’environ 18% sur le chauffage ainsi qu’une économie de 21% sur l’eau chaude.

Ce type de compteur permet également de prévenir les dégâts des eaux car il constituerait une « sorte d’alerte » en cas de fuite. En effet, grâce à ces compteurs les propriétaires ont accès à tout moment à leurs informations ainsi, en cas de fuite ils pourront observer une augmentation de leur indice de consommation. Il s’agit d’une réelle aide pour permettre de réduire le coût en cas d’incidents de ce genre. Cependant, il faut également remarquer que chaque immeuble à sa configuration technique et que la pose de compteurs ayant un certain prix, des audits préalables doivent donc être exécutés.

Existe-t-il une obligation d’installer des compteurs individuels ?

La loi ELAN introduit des modalités d’individualisation concernant notamment les frais de chauffages au sein des immeubles collectifs. Les copropriétés dites « énergétiquement performantes » sont, cependant exonérées de cette réforme car cela ne serait pas rentable (la consommation du chauffage dans ce type d’immeuble est déjà trop faible).

Le second poste de dépense le plus important est celui des contrats d’assurances. La loi impose au Syndic de copropriété de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance aura notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité de la copropriété.

Deux assurances sont particulièrement intéressantes : d’une part l’assurance multirisques (elle couvre les dommages aux biens immobiliers) et d’autre part l’assurance relative aux impayés de charges (couvre la défaillance d’un copropriétaire qui ne payerait pas ses charges). A noter que la première assurance est obligatoire tandis que la seconde n’est qu’optionnelle.

Peut-on se passer de ce type d’assurance ?

Difficilement car il s’agit d’une solution qui permet de préserver le bon fonctionnement de la vie de la copropriété et notamment sa trésorerie. En effet en cas d’impayés et s’il n’y a pas d’assurance pour ce type de préjudice c’est toute la copropriété qui est amenée à payer, or pendant ce temps-là l’immeuble continue de vivre, d’autres charges doivent être payées etc.

Toutefois, il existe des limites à ces contrats d’assurances. Premièrement les informations qui y sont énoncées doivent être exactes (en particulier la superficie du logement car le prix du contrat peut en dépendre). Par ailleurs, il faut se méfier des assureurs « exotiques », qui proposent des contrats à des prix défiant toute concurrence mais qui n’assurent aucun suivi du bon entretien de l’immeuble.

 

Les intervenants :

  • Mohamed BEL BARAKA, directeur technique de la souscription et de l’indemnisation chez SADA ASSURANCE
  • Carlos BENITEZ, président de COMANDEX
  • Emmanuel CROC, président d’OCEA SMART BUILDING
  • France LANTHONY, directeur commercial de BESSE IMMOBILIER et CONSTRUCTION
  • Olivier PRINCIVALLE, président adjoint et président de la commission syndic de la FNAIM du Grand Paris
  • Xavier SAUBESTRE, président d’ODEALIM