Copropriété : le fonds travaux en 8 questions

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR rend obligatoire la constitution d’un fonds travaux pour les copropriétés. À quoi sert-il ? Comment le créer ? Quelles sanctions si vous ne le créez pas ? Décryptage.

Qu’est-ce que le fonds travaux ?

Afin de mieux encadrer la planification des travaux de grande ampleur dans les copropriétés et, notamment, le volet financement, la loi ALUR a rendu obligatoire la création d’un fonds travaux pour les copropriétés.

Comment est alimenté le fonds travaux ?

Chaque année, réunis en assemblée générale, les copropriétaires sont tenus de voter un montant qui doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel. La répartition du versement entre chaque copropriétaire est soit fonction de l’utilisation des équipements et des services communs, soit calculée sur la base des tantièmes prévus par le règlement de copropriété.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Sont concernés les immeubles dont la date de réception de l’ouvrage est supérieure à 5 ans et qui sont destinés à recevoir des habitations, en tout ou en partie. En clair, un immeuble de bureau n’abritant qu’un seul logement est aussi concerné par le dispositif.

Des exceptions sont prévues :

- Lorsque la copropriété comporte moins de 10 lots, si les copropriétaires décident à l’unanimité de ne pas constituer le fonds lors d’un vote en assemblée générale. Un lot peut désigner un logement, une cave, etc. ;

- Lorsque la réalisation du diagnostic technique global (DTG) conclut qu’il n’est pas nécessaire d’engager des travaux dans les 10 prochaines années.

À quoi sert le fonds constitué ?

Ce fonds sert exclusivement à financer :

- Les travaux visés par la loi et les règlements ;

- Les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, hors budget prévisionnel ;

- Les travaux ordonnés par le syndic dans l’urgence, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En pratique, comment se crée le fonds travaux ?

Le syndic doit inscrire la résolution concernant la création du fonds à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il doit également ouvrir et gérer un compte bancaire dédié exclusivement au fonds de travaux. Ce compte doit être distinct du compte du syndic et de celui affecté au budget de fonctionnement de la copropriété.

Existe-il une limite financière ?

Lorsque la valeur du fonds de travaux atteint le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

- Une résolution portant sur la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux ;

- Une résolution concernant la suspension des cotisations au fonds de travaux.

Le plan pluriannuel de travaux dresse la liste les travaux nécessaires et les hiérarchise. Si les copropriétaires décident lors de l’assemblée générale de ne pas entamer de travaux immédiatement, ils peuvent aussi prévoir de ne plus alimenter le fonds de travaux.

À qui appartiennent les sommes versées ?

La loi ALUR stipule que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

Quelles sanctions si le fonds de travaux n’est pas constitué ?

Si la création du fonds travaux est obligatoire, aucune sanction n’est prévue pour les copropriétés ne constituant aucun fonds ou en créant un sous le seuil minimal prévu par le législateur.

Un copropriétaire peut saisir le tribunal pour :

- Annuler une décision de non-constitution (s’il était absent à l’assemblée générale ou opposé à cette décision) ;

- Obliger la constitution du fonds de travaux à être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Faute de constitution d’un fonds de travaux dans les trois mois suivant sa nomination, le mandat du syndic professionnel encourt la nullité.

Conclusion

Le but du fonds travaux est de lisser les dépenses de travaux conséquents et de préserver l’équilibre financier de la copropriété. Il faut être vigilant à sa constitution car, si aucune sanction n’est prévue par le législateur, les situations les plus graves déclenchent des recherches en responsabilité.

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