Salon de la Copropriété - Dossiers Syndic - assemblée générale

L’assemblée générale de copropriété : comment ça fonctionne ?

L’assemblée générale de copropriété est un évènement majeur de la vie de la copropriété, puisque c’est durant cette assemblée générale que sont discutées et votées toutes les décisions importantes qui concernent la gestion de l’immeuble, les charges, les travaux et la jouissance des parties communes et privatives. Elle est encadrée par la loi et doit répondre à une procédure et des formalités strictes.

La copropriété est constituée par l’ensemble des copropriétaires

La copropriété doit être encadrée par un syndic

La copropriété définit l’ensemble des propriétaires et des lots faisant partie d’un même immeuble. La loi impose que la copropriété soit encadrée et gérée par un syndic élu par une assemblée générale des copropriétaires. Son rôle est d’administrer l’immeuble et d’appliquer les décisions votées en assemblée générale par les copropriétaires, et il est également mandaté pour régir les relations des copropriétaires avec des tiers (fournisseurs, entrepreneurs…). Le syndic de copropriété doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an, car c’est durant cette assemblée générale que les budgets sont votés, et que les décisions importantes sont prises : il peut s’agir du vote du budget, de la décision de réaliser des travaux, d’élire un nouveau syndic, de faire appel à une entreprise de nettoyage, etc.

Une copropriété comporte des parties communes et des parties privatives

Une copropriété se compose de parties communes et de parties privatives, et chaque copropriété dispose de son propre règlement afin d’encadrer l’usage des parties communes (on retrouve en général l’interdiction d’encombrer les couloirs et les halls d’entrée, par exemple). Notez que les parties privatives sont également réglementées : il peut, par exemple, être interdit d’étendre son linge sur le balcon, d’installer un certain type de volet ou de repeindre ses fenêtres de telle ou telle couleur. Enfin, une copropriété implique des charges qui permettent à l’immeuble de fonctionner et que vous payez trimestriellement à la hauteur de la part que vous représentez. Ces charges peuvent être de différentes natures : les frais de maintenance de l’ascenseur, les charges de nettoyage des parties communes, mais également les appels de fonds pour effectuer un ravalement de façade, le remplacement de la chaudière collective, etc.

 

Bon à savoir

Généralement, le syndic est une entreprise de professionnels, mais l’on peut parfaitement déléguer ce rôle à l’un des copropriétaires : ce syndic est alors non professionnel. Quoi qu’il en soit, le syndic doit être élu en assemblée générale.

 

L’assemblée générale de copropriété doit se tenir au moins une fois par an

 

Le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriété au moins une fois par an, et dans un délai de 6 mois après la clôture du dernier exercice comptable. Mais l’assemblée générale peut être également à l’initiative du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, ils devront convoquer le syndic et préciser les questions qui seront traitées à l’ordre du jour. La convocation des copropriétaires doit avoir lieu au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, sauf situation d’urgence, et cette convocation peut prendre la forme d’un courrier recommandé, d’un mail ou encore d’une remise en main propre. Notez que chaque convocation doit contenir un certain nombre de documents complémentaires énumérés, et elle doit également mentionner certaines informations obligatoires tels que la date, le lieu, l’ordre du jour ainsi que les modalités de consultation des justificatifs des charges.

 

Bon à savoir

Le syndic peut convoquer les copropriétaires pour une assemblée générale de copropriété à d’autres occasions durant l’année s’il l’estime nécessaire.

Le déroulement de l’assemblée générale

Seules les questions inscrites à l’ordre du jour font l’objet d’un vote

 

Généralement, l’assemblée générale a lieu dans l’immeuble où réside la copropriété, ou tout du moins dans la commune de la copropriété. Durant cette assemblée générale, sont présents les copropriétaires qui le souhaitent, le syndic qui fait généralement office de secrétaire, un président et d’éventuels observateurs extérieurs. Notez que les propriétaires peuvent mandater une personne pouvant voter en leur nom, à condition de respecter certaines modalités. Durant l’assemblée générale, le secrétaire tient une feuille de présence qui indique quels sont les copropriétaires présents ainsi que le nombre de voix dont ils disposent : elle permet de vérifier la majorité obtenue à l’issue d’un vote. Notez que les sujets ne figurant pas à l’ordre du jour peuvent être discutés, mais ils ne peuvent pas faire l’objet d’un vote.

Les décisions sont adoptées selon la majorité qui s’applique à l’issue du vote

Au moment du vote, l’assemblée doit se prononcer sur les questions figurant à l’ordre du jour : chaque question abordée et votée sera adoptée selon une certaine majorité fixée en fonction de son importance :

 

  • Le vote à la majorité simple est nécessaire pour les décisions relatives à l’entretien courant de la copropriété et son administration. Les abstentions ne sont alors pas prises en compte, et les copropriétaires absents ne sont pas considérés comme des opposants à la décision.
  • Le vote à la majorité absolue prend en compte tous les propriétaires (présents et absents), et ce vote s’applique aux sujets concernant la gestion de l’immeuble.
  • Les décisions les plus importantes font l’objet d’un vote à l’issue duquel il est nécessaire d’obtenir la voix des 2 tiers de tous les propriétaires, voire l’unanimité lorsqu’il s’agit de décisions ayant trait à la jouissance des parties privatives.

 

Références juridiques

  • Article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui énumère les documents complémentaires devant accompagner la convocation en assemblée générale.
  • Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui cite les modalités pour faire appel à un mandataire durant une assemblée générale.

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