Financement & Charges

Parole d'expert : Olivier Safar, membre fondateur de l'UNIS

Publié le par Anne-Laure Battistelli - mis à jour le

Olivier Safar animera le jeudi 24 novembre une formation sur le thème "La comptabilité de la copropriété pour les nuls".

Salon de la Copropriété - Olivier Safar

A travers ce titre, trouvez-vous que les copropriétés soient assez avisées des questions comptables dans leur immeuble ? 

Le décret et son arrêté du 25 mars 2005 sur la comptabilité des syndicats de copropriétaires sont venus modifier de façon majeure les règles comptables. Les copropriétés sont passées d’une comptabilité de trésorerie (encaissements-décaissements) à une comptabilité d’engagement, avec des règles proches de celles des entreprises.

Les copropriétaires ont parfois mal vécu ces changements qui ont bouleversé leur lecture des comptes et la vérification de ceux-ci. Les membres des conseils syndicaux sont aujourd’hui parfaitement avisés et informés des évolutions. En revanche, la vérification des comptes est parfois plus problématique dans certains immeubles au vu de la complexité des règles et de leurs applications.

  

Les copropriétaires sont-ils assez informés ? Quelles questions se posent-ils ?

Les copropriétaires ont été informés, et formés depuis 10 ans. Le Salon de la Copropriété et les syndicats professionnels de syndic ont organisé de nombreuses sessions d’information et de formation. L’UNIS a même mis en placeles « Universités de la Copropriété », formations destinées aux conseillers syndicaux et copropriétaires qui sont dispensées tant à Paris qu’en région, sur tous les thèmes de la copropriété en passant par le rôle des AG, du CS, la gestion des travaux, les nouvelles dispositions de la loi Alur et de la loi Macron, le Grenelle de l’Environnement et le Plan Bâtiment Durable.

En matière comptable, les questions posées sont principalement des demandes de méthodes de vérification des comptes. Les anciennes pratiques ont disparu et les copropriétaires ont dû chercher de nouvelles façons de vérifier leurs comptes. Seule la vérification des pièces comptables avec le RGDD (relevé général des dépenses) est restée. L’extranet est même venu simplifier ce contrôle des comptes grâce à certains syndics qui ont mis en place des sites internet avec le RGDD en ligne avec les factures scannées.

Les autres questions portent maintenant sur les obligations d’ouverture des comptes séparés, la création du fonds de travaux et les problèmes de trésorerie.

  

Quels conseils donneriez-vous à un conseil syndical dans la lecture des comptes ?

Le conseil syndical doit s’organiser pour cette vérification comptable. Il faut appliquer une méthode et s’y tenir. Il faudra

  • comparer les comptes d’une année sur l’autre,
  • vérifier les factures sur le RGDD, les ordres de services et leur paiement,
  • analyser les comptes d’attente (sinistres DDE en attente, imputation privative de certaines factures),
  • contrôler la saisie des compteurs individuels s’ils existent,
  • s’assurer du paiement du salaire du gardien et des charges sociales,
  • contrôler le rapprochement bancaire.

Ensuite, le conseil syndical devra vérifier les annexes comptables qui seront soumis au vote de l’AG et notamment les comptes de travaux figurant dans les annexes 4 et 5, ainsi que les soldes des copropriétaires débiteurs et les procédures engagées par le syndic pour procéder au recouvrement des sommes dues.

Il faut que les copropriétaires se rendent compte du travail réalisé par les membres du conseil syndical. Il est très important et a beaucoup changé. Les membres du conseil syndical reçoivent malheureusement peu d’encouragements ou de félicitations. Je le regrette.

  

Les copropriétés en difficulté sont encore considérées comme une exception. Quel regard portez-vous à ce sujet, à Paris et en Ile-de-France ?

Seulement 3 % des copropriétés en France sont en difficulté. Il s’agit bien d’une exception. Toutefois, il faut être vigilent et ne pas laisser une copropriété fragilisée par les impayés – il y en a de plus en plus - devenir une copropriété en difficulté. En effet, certaines copropriétés sont en difficulté, voire sous administration judiciaire. Des plans de sauvegarde ont été mis en œuvre pour redresser ces copropriétés, avec le concours des collectivités territoriales, des communes, et des opérateurs sociaux. Certains syndics se sont spécialisés dans le redressement de ces copropriétés, qui nécessitent des connaissances et compétences spécifiques, et surtout une rigueur toute particulière.

Il est aujourd’hui important de juguler la dérive des impayés et le manque d’entretien et de maintenance des installations dans certaines copropriétés. Pour cela les copropriétaires doivent s’assurer du concours d’un syndic volontaire et investi dans la résolution des problèmes, et surtout ayant les compétences nécessaires.

  

Titulaire d'un diplôme d'expertise comptable, Olivier Safar est administrateur de biens, PDG du Cabinet Safar. Il a travaillé à plusieurs reprises pour le Ministère du Logement en qualité d'expert sur les règles de comptabilité en copropriété. En 2009, il fait partie des membres fondateurs de l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immbolier).

Pour en savoir plus : Venez assister à la formation "La comptabilité de la copropriété pour les nuls"  le jeudi 24 novembre.

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