Parole d'expert : Patrice Lebatteux, avocat spécialiste en droit immobilier

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Observateur privilégié du fonctionnement des copropriétés, Maître Lebatteux nous donne son point de vue de spécialiste sur la loi ALUR.

Patrice Lebatteux

Considérez-vous que les bouleversements provoqués par la loi ALUR ont été désormais bien intégrés dans la gestion des copropriétés ?

La loi ALUR est d’une telle richesse et d’une telle complexité, même s’agissant des dispositions relatives à la copropriété, que l’on ne saurait prétendre aujourd’hui qu’elle est parfaitement intégrée  par ses acteurs : des pans entiers des nouvelles dispositions légales ne sont pas encore entrés en vigueur, soit parce que leurs effets ont été reportés dans le temps, soit parce que les décrets nécessaires à leur application n’ont pas encore été publiés.

De plus la loi ALUR a déjà subi plusieurs modifications (notamment sur les modalités de mise en concurrence des syndics dont les termes prêtent encore à discussion), et certaines dispositions sont en voie de modification (s’agissant des copropriétés qui doivent être immatriculées à compter du 1er janvier 2017), sans parler de la fusion programmée du CNTGI et de la Commission de Contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière.

  

Quel bilan en feriez-vous ?

La réponse qui précède m’interdit de faire dès à présent le bilan de la loi ALUR. L’essentiel de ce texte porte sur le traitement et la prévention des copropriétés en difficulté ; les décrets viennent d’être publiés et il faudra plusieurs années pour apprécier le bénéfice de cette loi.

Par contre d’ores et déjà on constate un alourdissement sensible des règles de droit relatives à  la gestion « ordinaire » de la copropriété et à la vente des lots de copropriété, en sorte que les syndics bénévoles vont se faire de plus en plus rares et le coût de fonctionnement ne pourra qu’augmenter.

Pour autant certaines dispositions nouvelles ont connu un succès immédiat comme la division en volumes jusque lors prohibée par la loi, même si les pouvoirs publics n’ont pas encore parfaitement défini leur doctrine sur cette procédure.

  

Parmi les nouvelles obligations et les changements imposés par la loi, quelles sont selon vous les priorités que devraient se fixer une copropriété pour 2017 ?

La première démarche urgente est sans doute la mise en place du fonds de travaux qui doit être opérationnel au 1er janvier 2017, alors même que la plupart des copropriétés n’ont pas voté le pourcentage du budget 2017 consacré à ce fonds de travaux.

Rappelons également l’obligation de voter ou non l’installation de répartiteur de frais de chauffage d’ici le mois d’avril 2017 alors même que nombre de copropriétés n’ont même pas mis en œuvre l’audit énergétique ou le diagnostic énergétique. 

  

Vous intervenez comme expert dans les dossiers de surélévation des immeubles. Quels serait le bilan d’étape ? Quels sont les principaux obstacles rencontrés ?

Si la loi du 12 mai 2009 avait suscité la création de sociétés spécialisées en surélévation, l’application concrète de ses dispositions avait été très limitée. La Loi ALUR fait renaître les espoirs des constructeurs, mais la mise en œuvre de projets est encore très limitée.

Rappelons que ce texte a essentiellement pour vocation de permettre aux copropriétés confrontées au financement d’importants travaux de mise aux normes de trouver le financement adéquat en cédant le droit de construire en surélévation. Il s’agit là de projets de longue haleine.

Par contre le texte est inadapté à l’hypothèse la plus fréquente du copropriétaire qui veut construire sur la terrasse au-dessus de son appartement et qui se voit contraint d’offrir cette possibilité à son voisin (droit de priorité des propriétaires du dernier étage). Depuis la loi ALUR j’ai déjà eu deux fois le cas d’un « voisin » renonçant à exercer ce droit moyennant une importante compensation financière alors qu’il n’avait pas réellement l’intention de se porter acquéreur de la surélévation …

  

Avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier, Patrice Lebatteux est également Professeur à l’ICH, Chargé d’enseignement du droit de la copropriété à Paris 2 dans le cadre du Master de droit Immobilier, Président d’Honneur de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété, collaborateur de diverses publications juridiques (Dalloz, Loyers et Copropriété, …) et associé fondateur de la SCP d’avocats Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et Associés.

 

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